Jak inwestować w nieruchomości?

To temat prezentacji Piotra Cyburta prezesa zarządu mBanku Hipotecznego SA, który był Gościem Honorowym naszego kolejnego spotkania 4 listopada 2016. Nasz prelegent nie mówił o swoim banku, którego misją jest refinansowanie rynku nieruchomości listami zastawnymi ani o jego działalności. Opowiedział natomiast o najciekawszych wydarzeniach na rynku nieruchomości, o największych sukcesach z punktu widzenia finansowego i największych porażkach oraz przekazał swoje opinie na temat inwestowania w nieruchomości.

Wspominał, że jego pierwszym dużym wyzwaniem zawodowym, jeszcze w ramach Polskiego Banku Rozwoju, była restrukturyzacja Peweksu, który miał wielkie długi, ale też atrakcyjne nieruchomości, dzięki czemu można było je spłacić. Zmienne koleje losu przechodził wieżowiec Dewoo na ul.Chłodnej, w swoim czasie jeden z najnowocześniejszych budynków w Europie. Kosztował 120 mln USD, po bankructwie Dewoo zmienił właściciela za 70 mln a dzisiaj jest wyceniany na 200 mln USD. Do sukcesów należy zaliczyć inwestycje Hochtief Development: Metropolitan na placu Piłsudskiego i Rondo ONZ. Ten ostatni kosztował 102 mln €, a jest wyceniany na 300 mln. Wszelkie rekordy bije Łódzka Manufaktura, której początkowy koszt wyniósł 80 mln PLN, a obecnie jest warta nieprawdopodobne 1,4 mld. Podobnym sukcesem, chociaż na mniejsza skalę jest Papiernia w Konstancinie i Stary Browar w Poznaniu.

Rekordową porażką jest słynny Żagiel na ul. Emilii Plater, Kosztował 780 mln PLN, ostatnio został sprzedany za 260 mln PLN i ciągle nie widać jego ukończenia. Również szkielet budynku na ul. Wioślarskiej (przy moście Poniatowskiego) będzie zapewne jeszcze długo straszyć. Wśród porażek znalazły się też hotele. Zbankrutował Mercure i Sobieski, bliski upadku był Westin. Sobieski ma już trzeciego właściciela. Dlaczego upadły? Inwestorzy finansowali je kredytem średnioterminowym 5 lat, a hotel nie jest w stanie zwrócić się w tak krótkim okresie, tym bardziej że w Warszawie nie ma tak dużego zapotrzebowania na hotele 4- i 5-gwiazdkowe.

Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, to zalecana jest przede wszystkim duża ostrożność. Rynek ten jest jeszcze niedojrzały, a przez to bardzo ryzykowny. Ceny dobrych działek rosną, bo jest ich niewiele. Ale ostrzeżeniem niech będą szaleńcze zakupy działek po zajezdniach na Stawkach i Chełmskiej przez hiszpańskich deweloperów, którzy wyłożyli za nie po 700 mln PLN. Z uwagi na niskie oprocentowanie depozytów bankowych ostatnio jest spore zainteresowanie kupowaniem mieszkań na wynajem. Nie można jednak oczekiwać stopy zwrotu 7-8%, a należy się liczyć z 3-4%. Piotr zdecydowanie odradza zakup akcji i obligacji firm deweloperskich, które wszystkie są „pod kreską”. Bardzo bezpiecznym produktem są listy zastawne, ale nie są one przeznaczone dla indywidualnych inwestorów. Niektóre usługi Private Banking zaczynają inwestować w te produkty i można się nimi zainteresować.

Kilka słów o naszym prelegencie

Piotr jest naszym kolegą, członkiem Korporacji HZ, który może pochwalić się piękną karierą zawodową. Trudno zresztą żeby było inaczej, gdy uwzględnimy jego wykształcenie. Oprócz naszego Wydziału, który ukończył w 1980 r., studiował jeszcze na Georgetown University, Harvard University i w INSEAD, a następnie był pracownikiem naukowym Instytutu Gospodarki Narodowej, gdzie uzyskał w 1987 r. tytuł doktora nauk ekonomicznych. Był więc przygotowany jak mało kto do wyzwań okresu transformacji.

Zaczynał swoją karierę biznesową w 1990 r. jako jeden z założycieli i pierwszych pracowników firmy Deloitte and Touche w Polsce. Od 1992 r. związał się z sektorem bankowym i pozostał mu wierny do dzisiaj. Pracował na kierowniczych stanowiskach w PBK S.A. oraz w Polskim Banku Rozwoju, a pod koniec lat 1990. zajął się specjalistyczną dziedziną bankowości stając na czele pierwszej tego rodzaju instytucji w powojennej Polsce RHEINHYP-BRE Banku Hipotecznego, obecnie mBanku Hipotecznego, w którym i z którym przecierał szlak i tworzył pierwsze instrumenty dla tego rynku.

Udziela się w organizacjach branżowych w kraju i zagranicą. W latach 2005-06 reprezentował polskie środowisko bankowe w Europejskiej Federacji Hipotecznej z siedzibą w Brukseli, a w latach 2007-11 w Europejskiej Radzie ds. Listów Zastawnych (European Covered Bond Council) utworzonej przy tejże Federacji. Od wielu lat pełni również funkcję wiceprzewodniczącego Rady Programowej Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. Od 2011 r. jest członkiem Rady Związku Banków Polskich.

Zasiadał w radach nadzorczych wielu instytucji sektora finansowego oraz spółek notowanych na giełdzie. Do dzisiaj jest w radzie nadzorczej mLocum, BDH Development oraz Hochtief Polska SA.